頭金づくりに有効な商品・制度相続時精算課税制度（新制度）平成15年度の税制改正で、相続税・贈与税の新税制として「相続時精算課税制度」が創設されました。
65歳以上の親から20歳以上の子供に財産を生前贈与する場合、一度納めた贈与税の合計額を、親の死亡時に相続税額から控除して精算する仕組みです。この制度での非課税枠は「通算2500万円」です。
これは贈与者ごとに使えるもので、父親から2500万円と母親から2500万円の贈与を受けた場合、子供1人で5000万円の非課税枠が使える計算になります。この非課税枠は、贈与税の基礎控除のように毎年使えるものではなく、相続発生時までの生前贈与を通算した金額です。
この非課税枠を上回る部分については一律20％の贈与税が課せられます。なお、この制度は選択により利用できるものであり、従来通りの方式で納税することもできます。
住宅取得資金の贈与については特例が設けられ、非課税枠が一般の生前贈与に1000万円上乗せした3500万円に拡大されました。自分で居住するための一定の家屋の取得や一定の増改築のための親から子への資金贈与については、平成15年から平成17年までは非課税枠を3500万円にするというものです。

しかも、この場合には親の年齢には制限を設けないことになっているので、65歳未満の親からでも対象になるということです。頭金づくりに有効な商品・制度無担保での融資勤務先からの社内住宅融資などは、家に抵当権が不要なケースが多いため、金融機関では頭金と見なしてくれます。
金利も低いので有利です。頭金づくりに有効な商品・制度、共有名義にする両親から援助してもらい、住宅取得資金贈与の特例を使う以外に、多額の援助を受ける場合等は、親との共有名義にする方法もあります。
もらったお金の分を自分名義にするから贈与の問題が生じるわけですから、もらったお金分をきちんと親の名義で登記しておけば問題はありません。金利の基本を押さえる金利固定金利型固定金利とは返済期間中の金利が一定であるものです。
金利が上昇しないので、計画的な返済ができ安心感があります。一般的には、金利が上昇傾向にあるときは、固定金利型のローンを選択するほうが有利とされています。
反対に下降傾向にあるときは、金利の変化に応じて金利が変動する変動金利型のローンを選択するほうが有利といわれています。固定金利のローンには住宅金融公庫、年金住宅融資、生命保険・民間銀行の一部ローンがあります。
ただし、住宅金融公庫や年金住宅融資の一部は段階金利型になっていて、当初10年間とその後の金利が異なりますので、注意しましょう。たとえば住宅金融公庫の場合（平成15年6月20日現在の基準金利）は次のようになっています。
金利変動金利型変動金利型とは、市場金利の変動（短期プライムレート連動型が主流）に伴い、ローン金利も一定の法則で変動するものです。つまり、市場金利が下がれば、ローン金利も下がり、市場金利が上がれば、ローン金利も上がってしまうわけです。

この変動金利型のローンを選んだ場合には、次のような未払い利息に注意しましょう。元利均等返済を利用する場合は、金利が改定されても当初5年間は元本部分と利息部分の割合を変えることにより、その返済額が変わらない仕組みになっています。
その5年間のうちに、金利変動によって生じた利息の不足額は、次の5年間で調整する仕組みになっています。ただし、新返済額は旧返済額の1.25倍を限度とし、これを超える分はさらに次の5年間で調整することになっています。
しかし、調整しきれない場合は、「未払い利息」が発生することになります。この未払い利息は、毎月の返済額では利息分も払いきれない場合に発生します。
たとえば、月々の返済額が8万円だとして、その月の利息返済額が8万2000円なら、2000円の未払い利息が発生するということです。返済額がすべて利息の返済にまわってしまうので、もちろん元本はまったく減りません。
その上に、未払い利息も増えていくことになるのです。そうなる前に、しっかり返済計画を立てて、返済開始後もちゃんと管理しておくことが大切です。
そして、必要があれば、ローンの見直しを行なうようにしましょう。金利の見直しは毎年4月1日と10月1日の2回、そのときの金利水準をもとに、次の半年の適用金利を決定し、それぞれ７月と翌1月の返済分から新金利適用となります。
金利固定金利選択型当初の一定期間だけ金利が固定されているローンで、主流となっています。金利の固定期間は、2年、3年が一般的です。
民間住宅ローンの5年、10年とする変動金利優先型……惜入時に固定型を選択。
見直しのときに変動金利を選択すると固定型に戻せない固定型のみ選択自由型……借入時に固定型を選択。
見直しのときに変動型を選択しても固定型に戻すことができる選択自由型……惜入時に変動型を選択しても、途中で固定型へも変動型へも乗り換えが自由にできる銀行の住宅ローンはこの選択自由型が多く、1年固定もあれば20年固定もあり、さらに仕組みもさまざまなタイプのものが登場しています。なかには、ローン返済口座にゆとりがあるときに余裕資金を入れておくと、自動的に繰り上げ返済をしてくれる便利なものや、その銀行とのつき合いの度合いで金利を優遇してくれるおトクなものなどがあります。

自分がよく利用する銀行などで、どんなローンを取り扱っているのか、何か優遇されるポイントはないのか、キャンペーンはやっていないのかなどチェックしてみるのも大切です。金利上限金利付変動金利型市場金利がどのように変動しても、あらかじめ定められた上限金利以上にはならないというローンです、未払い利息の発生をなくすことはできますが、適用金利は変動金利よりも高く設定されています。
長期ローンを組む場合で、急激に金利が上昇する恐れがある場合に変動金利型を選択するときは、この上限金利付変動金利型がおすすめです。返済方法の基本を押さえる一返済方法元利均等返済元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していく仕組みです。
返済額が一定なので返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて当初返済額が少ないなどもっとも一般的な返済方法です。元本部分＝毎回の返済金額−(前回の借入残高×利率)上図の通り、返済を始めた当初は返済額に対する利息の割合が多く、返済を進めていくとだんだんと元本の割合が多くなっていきます。
住宅ローンを組むときには、毎回の返済額のみにこだわるのではなく、この利息と元本の割合や全体的な利息負担額などにもしっかり目を向けておきましょう。返済方法元金均等返済元金部分を返済期間で按分して均等に返済する方法です。
元金部分の残高に応じて利息が上乗せされるため、当初は返済額が多くなり、返済が進むとともに、返済額も少なくなっていきます。では、元利金等返済と元金均等返済ではどちらのほうが総返済額は少なくなるのでしょうか？3000万円を30年返済で3％の固定金利で借りた場合で考えてみましょう。
概算で、元利金等返済では、月返済額12万6481円で、総返済額は4553万3235円です。それに対して元金均等返済では、最初の月返済額は15万8125円でだんだん下がっていき、総返済額は4346万2500円となります。

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